上海廠房拆遷律師如何界定被征收房屋是否屬于居住房屋

上海廠房拆遷律師解答如何界定被征收房屋是否屬于居住房屋|典型案例解析 【概念辨析】 非居住房屋： 1、原始設計為非居住房屋,延續至拆遷時仍作為非居住房屋使用的，可以認定為非居住房屋； 2、公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的,可以認定為非居住房屋； 3、房地產權證記載的權利人為單位,可以認定為非居住房屋,但原始設計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外； 4、原始設計為居住房屋，經市或區(縣)房地局批準居住房屋改變為非居住用途的，可以認定為非居住房屋，但在2001年11月1日以前，已經以居住房屋作為營業場所并領取營業執照的,可以認定為非居住房屋；在2001年11月1日以后,以居住房屋作為經營場所并領取營業執照，未經市或區(縣)房地局批準居住房屋改變為非居住用途的，不認定為非居住房屋。
【案例概述】 發布機關：最高人民法院 案由：行政征收或征用 基本案情： 上海市順昌路281-283號283＃二層統間系原告霍某租賃的公有房屋，房屋類型舊里，房屋用途為居住，居住面積11.9平方米，折合建筑面積18.33平方米。該戶在冊戶口4人，即霍某、孫某1、陳某、孫某強。因舊城區改建需要，2012年6月2日，被告上海市黃浦區人民政府作出黃府征[2012]2號房屋征收決定，原告戶居住房屋位于征收范圍內。因原告戶認為其戶經營公司，被告應當對其給予非居住房屋補償，致征收雙方未能在簽約期限內達成征收補償協議。2013年4月11日，房屋征收部門即第三人上海市黃浦區住房保障和房屋管理局向被告報請作出征收補償決定。被告受理后于2013年4月16日召開審理協調會，因原告戶自行離開會場致協調不成。被告經審查核實相關證據材料，于2013年4月23日作出滬黃府房征補[2013]010號房屋征收補償決定，認定原告戶被征收房屋為居住房屋，決定：一、房屋征收部門以房屋產權調換的方式補償公有房屋承租人霍某戶，用于產權調換房屋地址為上海市徐匯區東蘭路121弄3號204室，霍某戶支付房屋征收部門差價款476,706.84元；
二、房屋征收部門給予霍某戶各項補貼、獎勵費等共計492,150元，家用設施移裝費按實結算，簽約搬遷獎勵費按搬遷日期結算；三、霍某戶應在收到房屋征收補償決定書之日起15日內搬遷至上述產權調換房屋地址，將被征收房屋騰空。 原告不服該征收補償決定，向上海市人民政府申請行政復議，上海市人民政府經復議維持該房屋征收補償決定。原告仍不服，遂向上海市黃浦區人民法院提起行政訴訟，要求撤銷被訴征收補償決定。 爭議焦點：原告戶的被征收房屋性質應認定為居住房屋還是非居住房屋。 【法院觀點】 上海市黃浦區人民法院認為，被告具有作出被訴房屋征收補償決定的行政職權，被訴房屋征收補償決定行政程序合法，適用法律規范正確，未損害原告戶的合法權益。本案的主要爭議在于原告戶的被征收房屋性質應認定為居住房屋還是非居住房屋。經查，孫某1為法定代表人的上海楊林基隆投資有限公司、上?；∩鷳B環?？萍加邢薰镜淖∷鼐鶠楸臼薪鹕絽^，雖經營地址登記為本市順昌路281號，但兩公司的營業期限自2003年12月至2008年12月止，且原告承租公房的性質為居住。原告要求被告就孫某1經營公司給予補償缺乏法律依據，征收補償方案亦無此規定，被訴征收補償決定對其以居住房屋進行補償于法有據。據此，一審法院判決駁回原告的訴訟請求。宣判后，各方當事人均未提出上訴。
【法條適用】 《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》 四、完善相關政策措施，妥善解決遺留問題 各地要本著實事求是的原則，采取積極有效的措施，切實解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。 對拆遷范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。對拆遷范圍內由于歷史原因造成的手續不全房屋，應依據現行有關法律法規補辦手續。對政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制訂相應的政策，限期處理解決；一時難以解決的，要耐心細致地做好解釋工作，并積極創造條件，爭取早日解決。對因房地產開發企業沒有能力完成建設項目導致拆遷補償資金不落實、安置用房不到位的問題，地方政府要采取有效措施，督促開發企業抓緊落實；或先行解決拆遷補償安置問題，再根據法律法規和拆遷合同約定，追究開發企業的責任。
【律師建議】 本案對如何界定被征收房屋是否屬于居住房屋、進而適用不同補償標準具有積極的借鑒意義。實踐中，被征收人最關注的“按什么標準補”的前提往往是“房屋屬于什么性質和用途”，對于被征收房屋如何認定的爭議有很多。法院在實踐中通常依據房產登記證件所載明的用途認定房屋性質，但如果載明用途與被征收人的主張不一致，則需要被征收人提供其營業執照和其他相關證據佐證，才有可能酌定不同補償標準。 國務院辦公廳于2003年發布《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》確立實事求是原則后，許多地方完善了相應認定標準，人民法院一般對此應予以尊重。故通常做法如下： 1、房屋所有權證或者公房租賃憑證等具有法律效力的證件上載明房屋性質為非居住性質的，應當認定為非居住房屋； 2、被征收房屋在相關證件上記載為居住房屋，但經有關機關批準作為非居住使用的，被征收人應當提供被批準作為非居住使用的營業執照等相關證照； 3、如果相對人不能提供被批準作為非居住使用的相關證照，實際也未經依法批準作為非居住房屋使用的，就不應認定為非居住房屋。